La conclusion d’un bail entre un locataire et un propriétaire fait naître des devoirs et obligations pour les deux parties. Ainsi, si le locataire a l’obligation de payer le loyer, ou encore souscrire une assurance habitation, le propriétaire n’échappe pas non plus à des devoirs et obligations qui lui sont propres. De ce fait, le propriétaire aura l’obligation de mettre à la disposition du locataire un logement décent, d’effectuer certains types de travaux et enfin de délivrer des documents obligatoires.
La définition d’un logement décent trouve sa source dans le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
Le logement doit être
Un logement qui assure la sécurité physique et la santé des locataires, avec entre autre :
o L’assurance par le propriétaire du clos et du couvert au profit des locataires ;
o Les matériaux de construction ne doivent pas être un danger pour la santé des locataires ;
o L’électricité et le gaz doivent être conformes aux normes de sécurité.
– Un logement qui assure des équipements et un confort suffisant avec par exemple :
o L’installation d’un chauffage aux normes ;
o L’installation d’évacuation et d’anti refoulement des odeurs ;
o L’existence de sanitaire.
L’obligation tenant aux travaux de « gros œuvre »
À l’inverse du locataire qui doit effectuer les réparations locatives (Décret du 26 août 1987), le propriétaire a l’obligation d’effectuer les travaux dits de « gros œuvre ». Les réparations incombant au propriétaire sont donc les réparations touchant à la structure même de l’immeuble, comme :
La réfection de la toiture ;
La remise aux normes de l’électricité ;
Le remplacement du chauffe-eau ;
Les réparations dues à un défaut de construction ;
Les réparations nécessaires après un évènement climatique.
L’obligation tenant à la fourniture de documents
Toutes sortes de documents doivent être donnés par le propriétaire, que ce soit lors de l’entrée du locataire dans le logement ou en cours de location.
Ainsi, le propriétaire doit fournir :
Lors de l’entrée du locataire dans le logement :
o Le contrat de bail ;
o Le diagnostic de performance énergétique (Art. L134-1 et suivant du Code de la construction et de l’habitation) ;
o Un diagnostic plomb pour les logements construits avant le 1er Janvier 1949 (Art. L1334-5 et L1334-7 du Code de la santé publique) ;
o Informer le locataire si le bien immobilier loué se situe dans une zone à risque naturel ou technologique (Art. L125-5 du Code de l’environnement).
En cours de bail :
o La quittance de loyer pour chaque loyer payé ;
o Un justificatif tenant aux charges payées par le locataire.
Recours du locataire en cas de non-respect des devoirs et obligations du propriétaire
Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations, le locataire peut :
Effectuer une procédure de conciliation en envoyant au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception informant ce dernier qu’il ne respecte pas ses obligations tenant au bail signé par les deux parties ;
Si la précédente procédure échoue, le locataire peut saisir le tribunal d’instance du lieu où se situe l’immeuble. Si le juge constate que l’immeuble ne répond pas aux critères de décence, il peut obliger le propriétaire à :
o effectuer les réparations nécessaires ;
o réduire le loyer ;
o demander au propriétaire de verser des dommages et intérêts au locataire.