Que l’on soit propriétaire ou locataire, il peut être tentant de louer son logement lorsqu’on ne l’occupe pas via une plateforme de location entre particuliers. Une solution pas aussi simple qu’il n’y paraît.
Louer son logement à des touristes est devenu facile avec les plateformes en ligne de location d’hébergements de courte durée, du type Airbnb, Abritel-HomeAway, Sejourning ou HouseTrip. De quoi rentabiliser son habitation durant ses absences.
Si ce type de location peut sembler séduisant de prime abord, il implique certaines obligations et peut même engendrer des coûts pour les loueurs. Il est donc conseillé de se renseigner en amont avant de mettre son appartement sur Airbnb.
Les obligations
Si les propriétaires sont libres de louer leur logement, ce n’est pas le cas pour les locataires. Ces derniers ne peuvent pas sous-louer sans l’autorisation écrite de leur bailleur. La sous-location est même carrément interdite pour les locataires de logements sociaux, sous peine d’expulsion.
Si le logement se situe à Paris, Nice ou Bordeaux, le loueur doit le déclarer auprès de la mairie comme un local meublé de courte durée pour clientèle de passage. Il doit mentionner le numéro d’enregistrement dans son annonce.
À partir de 120 jours (quatre mois) de location consécutifs ou non dans l’année, le propriétaire doit impérativement déclarer à la mairie son logement en « meublé de tourisme » et ce, quelle que soit la commune. Cette dernière a la possibilité de refuser le changement d’usage du demandeur. Paris et sa petite couronne, les villes de plus de 200.000 habitants ainsi que les communes de plus de 50.000 habitants situées dans des zones « tendues » (où la demande de logements dépasse l’offre) peuvent conditionner le changement en échange de compensations.
C’est le cas à Paris. Un appartement peut y être transformé en « meublé touristique » (et donc être loué plus de 120 jours par an), à condition que le propriétaire aménage des bureaux ou des commerces qu’il détient en logements d’habitation ou qu’il achète un titre de compensation à un tiers (bailleur HLM par exemple) qui possède de tels locaux en vue de les transformer en logements.
Dans les 14.745 communes qui l’appliquent, le loueur est tenu de faire payer la taxe de séjour au locataire et de la reverser à la commune. Si l’occupant refuse de payer, l’hébergeur peut demander à en être exonéré. Airbnb prélève directement cette taxe dans 51 villes françaises. Les loueurs n’ont alors aucune formalité à effectuer.
La fiscalité
Quel que soit leur montant, les revenus tirés des locations de courte durée doivent être intégrés aux revenus à déclarer à l’administration fiscale. Depuis le 1er janvier 2017, les plateformes de location entre particuliers doivent transmettre à leurs usagers un relevé des revenus. À compter du 1er janvier 2019, elles doivent communiquer ces données directement au fisc.
Si les recettes n’excèdent pas 305 euros par an, elles ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu (IR). En deçà de 32.900 euros de revenus de location annuels, les loueurs peuvent opter pour le régime fiscal du micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et profiter ainsi d’un abattement de 50%. Au-delà, les revenus (amputés des charges) sont soumis au barème progressif de l’IR
Les meublés touristiques bénéficient d’un abattement de 71% dans la limite de 82.200 euros de revenus locatifs annuels. Les professionnels sont également assujettis à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et à l’impôt sur les sociétés (IS). A partir de 500.000 euros de chiffre d’affaires, ils doivent s’acquitter de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).