Lorsque le promoteur vend un logement (maison ou appartement) avant sa construction, il s’agit d’une vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ou vente sur plan.
Cette vente est soumise à des règles spécifiques, fixées par le Code de la construction et de l’habitation. L’article L261-3 en définit le principe : la VEFA « est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. » C’est donc le vendeur qui dirige les opérations de construction et gère les relations avec les architectes et les entreprises. Il est donc titulaire de toutes les assurances professionnelles. Pour sa part, le signataire propriétaire doit souscrire une assurance incendie et responsabilité civile.
1)Le contrat de réservation
Le promoteur ou son mandataire s’engage à réserver un logement à l’acquéreur qui verse, en contrepartie, un dépôt de garantie. Ce contrat préliminaire est adressé par lettre recommandée avec accusé de réception au candidat acquéreur qui peut se rétracter dans un délai de sept jours, dans les mêmes conditions (par lettre recommandée avec accusé de réception). Dans ce cas, le dépôt de garantie est restitué.
2)Le dépôt de garantie
Son montant est fixé en fonction du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l’acte définitif de vente. Il ne peut dépasser les plafonds suivants : 5% du prix quand le délai est inférieur à un an, 2% si ce délai est compris entre un an et deux ans. Au ,delà, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé.
3)Le contenu du contrat
Le contrat de réservation doit être établi par écrit et un exemplaire doit être remis au futur acquéreur avant tout versement. Il doit obligatoirement reproduire les clauses suivantes : une description détaillée du futur logement : surface habitable approximative, nombre de pièces principales, pièces de service, dépendance. Une note technique sommaire annexée au contrat doit décrire la nature et la qualité des matériaux de construction, la situation du logement dans l’immeuble, la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d’utilisation ; le prix prévisionnel de vente et le cas échéant, les conditions de révision qui ne peuvent être opérées que dans la limite de 70% de l’indice BT 01 entre la date de la signature du contrat préliminaire et celle de la signature du contrat de vente ; la date de la signature du contrat de vente définitif ; le montant et les conditions des prêts que le vendeur s’engage à obtenir pour le compte de l’acquéreur ; les conditions prévues par la loi qui permettent au candidat acquéreur de renoncer à signer le contrat définitif et de récupérer son dépôt de garantie.
4)Le contrat de vente
Le projet de contrat doit vous être adressé au moins un mois avant la date prévue pour la signature. Mettez à profit ce délai pour étudier attentivement son contenu. Le contrat de vente doit obligatoirement contenir la description précise et définitive du logement et de l’immeuble. Lors de la signature de l’acte, un premier appel de fond vous sera demandé.
5) La date de livraison
Rien n’oblige à la préciser dans le contrat de réservation. Elle doit, en revanche, être mentionnée dans l’acte de vente. La loi admet une marge d’approximation importante. Il vaut mieux donc essayer d’obtenir des délais aussi précis que possible ainsi que l’insertion d’une clause prévoyant des indemnités en cas de retard. Dès lors que l’immeuble est supposé achevé, vous devez verser 95% du prix. À la réception, les garanties de construction (parfait achèvement, biennale, décennale) commencent à courir.