Réaliser un investissement immobilier locatif peut constituer un bon placement et permettre en plus de réduire le montant de ses impôts, grâce notamment au dispositif Pinel.
Pour bénéficier d’un complément de revenus, investir dans de l’immobilier locatif peut être judicieux. Les loyers tirés de la location du bien permettront, dans un premier temps, de couvrir les mensualités de remboursement du crédit immobilier, puis, une fois les mensualités honorées, apporteront une rentrée d’argent mensuel. Un revenu régulier particulièrement bienvenu à la retraite.
Avec le dispositif Pinel (du nom de l’ex-ministre du Logement, Sylvia Pinel), mis en place dans le cadre de la loi de finances pour 2015, il est possible de bénéficier en plus d’une réduction de l’impôt sur le revenu (IR). Bonne nouvelle : l’article 40 du projet de loi de finances pour 2017 prévoit le prolongement de ce dispositif jusqu’au 31 décembre de l’année prochaine.
Bien choisir le logement
Mais avant de viser la réduction d’impôt, il faut, comme pour tout achat immobilier, bien choisir le logement. C’est la règle numéro un pour s’assurer que son placement sera gagnant. Dans le cadre d’un achat dans le neuf, le futur acquéreur doit juger sur plan de la qualité du bien.
Il doit surtout porter son attention sur l’emplacement du futur logement. Le quartier dans lequel se situera le bien constitue une donnée extrêmement importante. Il faut s’assurer que des commerces sont situés à proximité, que l’endroit est bien desservi par les transports en commun et que les écoles ne sont pas trop loin.
Si tous ces critères sont remplis, le logement n’aura pas de mal à être loué. En outre, il devrait prendre de la valeur avec le temps. L’occasion de réaliser une potentielle plus-value, en cas de vente.
Des plafonds à respecter
Pour décrocher la réduction d’IR prévue dans le dispositif Pinel, le propriétaire doit respecter plusieurs critères. Pour commencer, le bien acheté doit être situé dans une zone « tendue », c’est-à-dire où la demande en logement excède largement l’offre.
Ensuite, les loyers pratiqués doivent être environ 20% inférieurs à ceux du marché dans le secteur concerné. Autre impératif : les revenus du locataire ne doivent pas dépasser les montants fixés par l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts, afin que le bien bénéfice en priorité à un ménage modeste.
Par exemple, en zone A bis (Paris et sa proche banlieue), un locataire seul ne doit pas percevoir des revenus supérieurs à 36.993 euros par an en 2016. Pour un couple, le plafond est relevé à 55.287 euros. Avec un enfant à charge, il passe à 72.476 euros. Et il est encore plus élevé avec deux enfants à charge (86.531 euros), pour atteindre 102.955 euros avec trois enfants.
Une durée minimum de location
Le logement doit aussi respecter un certain niveau de performance énergétique pour être éligible au dispositif Pinel. Enfin, le propriétaire est contraint de s’engager, au choix, sur une durée initiale de location d’au minimum six ou neuf ans. Le bail peut être prolongé jusqu’à 12 ans.
Le calcul de la réduction d’impôt est effectué sur la base du prix d’achat du bien. L’avantage fiscal est réparti sur toute la durée de l’engagement. Il s’élève à 12% du coût d’acquisition sur six années de location. Pour un engagement de neuf ans, il passe à 18%, avec une déduction complémentaire en cas de prorogation. Au final, la réduction d’IR ne peut excéder 300.000 euros et excéder 5.500 euros par mètre carré.