Vendre son logement permet le plus souvent de réaliser une plus-value, en le cédant plus cher que son prix d’acquisition. Dans le cas des résidences secondaires, les gains sont imposés en fonction de la durée de détention du bien.
Depuis quelques années, les prix immobiliers sont à la hausse, notamment dans les grandes villes. La demande de logements a rarement été aussi soutenue en France. Cette ferveur résulte en partie des taux historiquement bas des crédits immobiliers qui donnent davantage de marges de manœuvre aux acquéreurs potentiels. Les vendeurs, eux, se frottent les mains. Attention, toutefois, à l’imposition qui peut rogner sensiblement la plus-value réalisée.
De nombreux cas d’exonérations
Heureusement, plusieurs cas d’exonération sont prévus. Les gains liés à la cession de la résidence principale sont exonérés d’impôt. De même pour la vente d’un appartement ou d’une maison secondaire à condition que le prix de cession serve à acquérir sa résidence principale et que le vendeur n’ait pas déjà été propriétaire de son logement depuis au moins quatre ans.
La plus-value immobilière n’est pas non plus taxée si la cession a été réalisée au profit d’un organisme de logement social. L’exonération est partielle si le bien est vendu à une personne qui s’engage à construire des logements sociaux, dans le cadre d’un projet de promoteur immobilier, par exemple. Il s’agit d’une exception qui, depuis 2014, est renouvelée chaque année.
Plusieurs abattements
Outre ces exonérations, la plus-value tirée de la vente d’une résidence secondaire est imposable à un taux générique de 19%. Si la plus-value excède 50.000 euros, une surtaxe est appliquée qui varie de 2% à 6%. Toutefois, un abattement de 6% intervient à partir de six ans de détention du bien. Il augmente de 1 point par année de détention pour atteindre 100% (soit une exonération totale) à compter de 22 ans de détention.
Outre l’impôt sur le revenu, les plus-values immobilières sont également assujetties aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) à 15,5%. Un abattement de 1,65% est là-aussi prévu à compter de six ans de détention. Son taux progresse de 1,65 point par an, puis de 9 points à partir de la 22ᵉ année de détention. Au bout de 30 ans, l’abattement couvre 100% des prélèvements sociaux.
Des prix de vente corrigés
Dernière chose à prendre en compte pour déclarer correctement sa plus-value : il est possible de la moduler en déclarant au plus juste son gain financier. La plus-value étant le résultat d’un calcul simple, le prix de vente moins le prix d’acquisition, moduler ces deux composantes permet de payer l’impôt au plus juste.
Le prix de vente peut être légèrement réduit, sur justificatifs, en fonction des frais supportés lors de la vente. Par exemple, les dépenses liées aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites…) peuvent être retranchées de l’assiette d’imposition.
Le prix d’achat peut, pour sa part, être majoré. Les frais de notaires au réel ou un forfait de 7,5% pour les dépenses d’acquisition peuvent être ajoutés. Enfin, les montants des travaux réalisés sur le bien sont également pris en compte, à condition d’avoir bien conservé toutes les factures en guise de preuves.