En matière d’augmentation de loyer, le propriétaire dispose de trois possibilités : la révision annuelle, la hausse lors du renouvellement du bail et l’augmentation suite à des travaux d’amélioration.
Principe de l’augmentation du loyer
Le propriétaire d’un logement peut augmenter le loyer chaque année, si le principe d’une révision annuelle est inscrit dans le contrat de location. En l’absence de cette clause de révision, le loyer reste inchangé pendant toute la durée du bail, sachant que cette révision annuelle du loyer est plafonnée par l’indice de référence des loyers, publié quatre fois par an par l’Insee. Le propriétaire peut aussi augmenter le loyer au moment du renouvellement du bail, si celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport aux prix pratiqués dans le voisinage pour des biens immobiliers comparables. De même, le bailleur peut majorer le loyer, en cours de bail, s’il réalise des travaux d’amélioration dans le logement au bénéfice de son locataire.
Règles de l’augmentation du loyer
La révision annuelle : quel indice de référence choisir ?
La révision annuelle du loyer doit avoir lieu soit à la date indiquée dans le bail, soit à défaut à la date anniversaire de la signature du bail. Mais cette revalorisation ne peut en aucun cas excéder la variation annuelle de l’indice de référence des loyers.
L’Insee publie au Journal Officiel cet indice quatre fois par an :
l’indice du 1er trimestre vers le 15 avril ;
l’indice du 2e trimestre vers le 15 juillet ;
l’indice du 3e trimestre vers le 15 octobre ;
l’indice du 4e trimestre vers le 15 janvier suivant.
Le propriétaire doit choisir le dernier indice publié au moment de la signature du bail. Ainsi, pour un contrat de location signé le 1er septembre 2009, l’indice du 2e trimestre s’applique.
Tout propriétaire qui aurait oublié d’effectuer la révision annuelle a le droit de procéder à une hausse rétroactive dans la limite de 5 ans, en appliquant les indices en vigueur à l’époque.
Augmentation du loyer au renouvellement du bail
S’il estime que le loyer du logement est sous-évalué, le propriétaire peut également l’augmenter lors du renouvellement du bail. À cet effet, il propose par lettre recommandée avec accusé de réception ou par notification d’huissier un nouveau montant de loyer à son locataire 6 mois avant la fin du bail. Il doit inclure la liste des logements du voisinage choisis comme références pour fixer le montant. Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser cette proposition.
Augmentation du loyer suite à des travaux d’amélioration
Enfin, le propriétaire a la possibilité d’augmenter le loyer en cours de bail, après avoir procédé à des travaux dans le logement. Par travaux d’amélioration, la réglementation précise qu’il doit s’agir de :
travaux apportant un nouvel équipement, un service supplémentaire ou une qualité supérieure au logement vis-à-vis des prestations actuelles ;
travaux permettant de réduire de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation du logement – par exemple : le renforcement de l’isolation ;
travaux offrant une meilleure sécurité pour les biens et les personnes.
Nos astuces :
Le locataire peut, de son côté, contester une augmentation de loyer, s’il estime que le propriétaire ne respecte pas l’indice de référence des loyers ou les critères d’amélioration, ou encore s’il pense que le bailleur a surévalué le prix du marché au moment du renouvellement du bail.