Les méthodes d’estimation reposent sur des critères objectifs. Au final, le marché dicte sa loi. Comment fixer le prix lorsqu’on achète ou lorsqu’on vend ? Pas facile car les acquéreurs souhaitent payer le moins cher et les vendeurs espèrent réaliser la meilleure plus-value possible. Les propriétaires ont tendance à surestimer leur bien dès qu’il s’agit de s’en séparer, en méconnaissant le prix du marché, ou en oubliant, en fixant le prix, les travaux de rénovation à prévoir. Quel est le juste prix ? “Le prix est celui que veut bien payer l’acheteur pour obtenir un bien” concède un agent immobilier.
Critères mesurables
Au-delà de cette vérité, il existe plusieurs méthodes d’estimation pour définir la valeur objective d’un bien malgré la variété des besoins et des envies des acquéreurs. L’estimation d’une vente s’effectue sur la valeur vénale, c’est-à-dire sur le coût de revient du bien immobilier sur lequel est établie la plus-value, et sur le prix du marché. Les professionnels prennent en compte des critères mesurables : surface habitable, surface du terrain, état général du bien, nombre de pièces, confort et qualité des prestations, aménagement, potentialité, emplacement, environnement, commodités, absence ou non de nuisances. Entre l’offre et la demande, le marché de l’immobilier balance selon la situation géographique et en fonction de critères influents : zones d’emplois, écoles, commerces, accès, qualité de l’environnement, type et caractère du logement. L’estimation d’un bien est la synthèse de tous ces différents paramètres, mais, au final, le marché dicte sa loi.
Valoriser son bien
Une autre méthode consiste à évaluer le prix du bien (foncier et construction) par rapport à sa valeur locative. Autre procédure : l’estimation du m2 habitable par rapport au marché, à partir du m2 neuf dans le même secteur. Mais les différents procédés d’évaluation mesurent mal les critères subjectifs, comme les fameux “coups de cœur” qui peuvent conduire à signer des deux mains au prix fort.
Si la piscine est un facteur valorisant au même titre que la vue, le standing, le bon état général ou encore l’alarme, les acquéreurs sont moins sensibles à la déco intérieure, la peinture refaite à neuf ou encore la cuisine équipée : des éléments qui ajoutent peu de chose au prix. Le prix fixé est sujet à tractation. “La négociation est fonction de la condition de la vente“ précise notre agent immobilier. Tout dépend si la vente doit être réalisée rapidement ou si l’on dispose d’un délai confortable. Mais généralement, les biens estimés au bon prix se vendent rapidement.